FONTES NORMATIVAS:
FUNÇÃO SOCIAL DA CIDADE:
- funções sociais urbanísticas: habitação, trabalho, lazer e mobilidade;
- funções de cidadania: educação saúde, segurança e proteção;
- funções de gestão: prestação de serviços, planejamento, preservação do patrimônio cultural e natural, e sustentabilidade urbana.
PLANO DIRETOR:
Trata-se de uma lei municipal,
elaborada pelo poder executivo (Prefeitura) aprovada pelo poder legislativo
(Câmara de Vereadores), que estabelece regras, parâmetros, incentivos e
instrumentos para o desenvolvimento da cidade.
De acordo com o art. 5º do
Estatuto da Cidade, poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a
utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não
utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida
obrigação.
O
plano diretor é obrigatório para cidades:
a)
com mais de vinte mil habitantes (art. 41, I)
b)
integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas (art. 41, II),
c)
onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no §
4º do artigo 182, da CF/88, qualquer que seja a população (art. 41, III),
d)
integrantes de áreas de especial interesse turístico (art. 41, IV);
e)
inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com
significativo impacto de âmbito regional ou nacional (art. 41, V).
Cidade
com menos de 20 mil habitantes não está obrigada a aprovação de plano diretor a
não ser que se enquadre em um dos incisos II a V do artigo 41.
IMÓVEL URBANO E RURAL:
Fundamental para definir a
competência da tributação. Pois o IPTU é cobrado pelo Município e o ITR, pela
União. É possível existir imóvel urbano em zona rural, como os loteamentos
visando expansão urbana.
Da mesma forma é possível
existir imóveis rurais situados na zona urbana, como aqueles dedicados
exclusivamente para atividade agropecuária. Os critérios para classificar
um imóvel como urbano estão no art. 32 do Código Tributário Nacional (CTN).
FERRAMENTAS DO DIREITO URBANÍSTICO PARA ASSEGURAR A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE:
Edificação Compulsória, IPTU
Progressivo, Desapropriação, e Usucapião Urbana Individual e Coletiva.
A) EDIFICAÇÃO COMPULSÓRIA:
Baseada em uma subutilização
do imóvel, por uma porcentagem mínima definida por lei municipal ou no próprio
plano diretor, que pode ser imposta pelo Poder Público. Depois da notificação
averbada, o proprietário terá o prazo de 1 (um) ano para apresentar projeto
para a Prefeitura. Posto isto, mais 2 (dois) anos para começar a edificação.
B) IPTU PROGRESSIVO COM O TEMPO:
Previsto no art. 7º do
Estatuto da Cidade, o tributo é aplicado em caso de desídia do proprietário
do imóvel com a medida da edificação. Possui função extrafiscal, já que não
visa unicamente arrecadar, mas sim promover a função social da propriedade urbana.
O Poder Público aplicará o valor da alíquota majorada a cada ano, que será
fixado na lei específica e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano
anterior, respeitada a alíquota máxima de 15%.
No caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em 5 (cinco) anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação.
C) DESAPROPRIAÇÃO:
Previsto no art. 8º do
Estatuto da Cidade, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel,
com pagamento em títulos da dívida pública. Os títulos da dívida pública terão
prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até 10
(dez) anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real
da indenização e os juros legais de 6% ao ano.
Caso o proprietário seja
resistente ao procedimento, caberá ao Poder Público ajuizar uma ação judicial
de desapropriação com imissão na posse.
D) USUCAPIÃO URBANA INDIVIDUAL:
De acordo com o art. 9º do
Estatuto da Cidade, quem possuir como sua área ou edificação urbana de até
250 m², por 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Vide Teoria Subjetiva da Posse
(Savigny) → Animus Domini.
OBS: Para o sucessor, continua de pleno direito a posse de seu antecessor por ocasião da abertura da sucessão (causa mortis), desde que seja herdeiro legítimo e que já resida no imóvel.
E) USUCAPIÃO URBANA COLETIVA:
Segundo o art. 10 do Estatuto
da Cidade, os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de 5
(cinco) anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja
inferior a 250 m² por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos
coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel
urbano ou rural. De acordo com o § 1º deste artigo, possuidor pode, para o fim
de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu
antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
OBS: Sobre
os condomínios especiais constituídos, são indivisíveis e não são passíveis de
extinção, a não ser que 2/3
dos condôminos decidam de forma favorável. No caso de não existência de
condomínio, o juiz decretará a fração ideal para todos os possuidores.
DIREITO DE SUPERFÍCIE:
Disciplinado nos arts. 21 a 24
do Estatuto da Cidade, ocorre quando o proprietário urbano poderá conceder a
outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou
indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de
imóveis. Tal direito abrange utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo
relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a
legislação urbanística. Pode ocorrer de forma gratuita ou onerosa.
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR:
Concessão emitida pelo poder público para que o proprietário do imóvel construa acima do Coeficiente Básico estabelecido mediante o pagamento de uma contrapartida financeira. Além do Coeficiente Básico, existe o Coeficiente Mínimo previsto em Lei Municipal, e o Máximo, que é o limite que pode ser englobado pela outorga onerosa do direito de construir.
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