Usucapião: Conceito, classificações e procedimento

CONCEITO DE USUCAPIÃO

Aquisição originária da propriedade imobiliária, em razão do exército factual da posse (Animus Domini) por determinado intervalo de tempo, nos termos da Lei. Sem interrupção e sem oposição, gerando a prescrição aquisitiva.

OBS: Nota-se ausência de interdito possessório, seja judicial ou extrajudicial. O juiz não analisará boa-fé nem justo título.

CLASSIFICAÇÃO

a) EXTRAJUDICIAL: Está disciplinada no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que será processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, que conterá:

• Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, nos termos do art. 384 do CPC;
• Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
• Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

b) EXTRAORDINÁRIA: Prazo de 15 anos, sem interrupção e oposição. Prazo cai para 10 anos, caso no imóvel estabelecer moradia habitual, ou nele realizar obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238, CC).

c) ORDINÁRIA: Prazo de 10 anos, se houver a posse contínua e incontestada com justo título e boa-fé (art. 1.242, CC). O prazo será de 5 anos, caso ocorra a situação prevista no parágrafo único do art. 1.242, CC (imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente).

d) ESPECIAL RURAL (art. 1.239, CC):

• Prazo de 5 anos;
• Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
• Área rural não superior a 50 hectares;
• Produtiva para seu trabalho ou de sua família.

e) ESPECIAL URBANA (art. 1.240, CC):

• Prazo de 5 anos;
• Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
• Área urbana de até 250 m²;
• Utilizando-se para sua moradia ou de família.

OBS:  A usucapião feita de forma especial está prevista na Constituição e tem caráter de política pública (arts. 183 e 191, CF/1988).

f) USUCAPIÃO FAMILIAR – ESPECIAL URBANA POR ABANDONO DE LAR:

• Regida pelo art. 1.240-A, CC;
• Cônjuge ter abandonado o lar;
• Imóvel urbano de até 250 m²;
• Também não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

g) USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO:

Por regra, é proibido expressamente pelo art. 183, § 3º, da Constituição Federal.  Entretanto, existe julgado considerando esta situação → Ver precedente:

Apelação TJ/MG nº. 1.0194.10.011238-3/001.

h) USUCAPIÃO DE BEM MÓVEL:

• ORDINÁRIA: Prazo de 3 anos, com justo título e boa-fé (art. 1.260, CC).
• EXTRAORDINÁRIA: Prazo de 5 anos, independente de título e boa-fé do possuidor (art. 1.261, CC).

i) USUCAPIÃO DA SERVIDÃO:

Conceitua-se como servidão o direito real caracterizado pela imposição de um encargo sobre um imóvel serviente em benefício de outro imóvel configurado como dominante. A servidão pode ser adquirida pela usucapião nos termos do art. 1.379 do Código Civil, quando:

• O possuidor tiver o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por 10 anos;
• Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de 20 anos.

PROCEDIMENTO

O procedimento da ação de usucapião será sempre o comum. Não há mais falar, assim, em procedimento sumário para a usucapião especial urbana, mesmo porque não há mais procedimento que não o comum e os especiais.

Em todos os atos do processo deverá intervir o representante do Ministério Público. Embora o Código de Processo Civil não mencione especificamente a exigência de intervenção do MP na ação de usucapião, ela deverá ocorrer por cuidar-se de matéria de interesse social relevante, a teor do art. 178, I, CPC.

Por fim, a sentença que reconhecer a usucapião continua tendo natureza meramente declaratória. Vale dizer que o juiz apenas reconhece e declara ter havido aquisição por usucapião. Não é a sentença que torna o requerente proprietário do imóvel. Ela tão somente declara a existência deste direito.

Prolatada que seja a sentença, deverá ser transcrita no Registro de Imóveis, a fim de dar ao ato publicidade e garantia contra terceiros. O registro terá, pois, efeito meramente declaratório e natureza administrativa, diferentemente do registro da escritura de compra e venda, que tem efeito constitutivo e natureza real.