Em 1º Grau de Jurisdição, o pedido da empresa de cosméticos
foi negado. Segundo o magistrado da 14ª Vara Cível de Curitiba, diante da
ausência de uma solução consensual entre o locador e a locatária, “a
interferência do Judiciário deve ser feita com cautela, para evitar um efeito
cascata nas relações negociais, especialmente, considerando a excepcional
situação de calamidade na saúde pública”. A autora da ação recorreu ao Tribunal
de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR).
Suspensão de 50% do valor do aluguel
Na terça-feira (12/05), ao apreciar a questão, o magistrado
relator do processo em 2ª instância acolheu parcialmente o pedido da empresa.
Na decisão liminar da 18ª Câmara Cível do TJ-PR, o Juiz Substituto em 2º
Grau suspendeu a exigibilidade de 50% do valor do aluguel referente aos
meses de março, abril e maio de 2020. Ele observou que a paralisação dos
negócios afetará locatário e locador e que a solidez do grupo empresarial
envolvido no processo não garantiria, indefinidamente, o faturamento necessário
para o custeio de despesas mensais, como o aluguel das lojas físicas.
“A (perspectiva de) redução do faturamento em determinado
período não caracteriza, em tese, motivo de força maior ou caso fortuito a
dispensar o empresário do pagamento do aluguel dos imóveis ocupados para o
desempenho de suas atividades comerciais. Isto porque, nas obrigações de trato
contínuo e que demandam prévia alocação de recursos para o custeio das despesas
de curto prazo, resta atenuada a interferência das variações do mercado sobre o
adimplemento da respectiva contraprestação. Com relação à pandemia da COVID-19,
entretanto, não resta dúvida da imprevisibilidade do fato em sua magnitude,
tampouco das consequências que já vem provocando”, fundamentou o magistrado. A
decisão tem caráter provisório.
FUNDAMENTAÇÃO:
O juiz fundamentou sua decisão nos dispositivos da Lei do
Inquilinato e no Código Civil na medida em que é do locador o ônus da
impossibilidade de uso do bem para o fim a que se destina, nos termos do art.
22, III da Lei nº 8.245/1991, dos arts. 476 e 884 do CC, onde nenhum dos
contratantes antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação
do outro, evitando o enriquecimento sem justa causa à custa de outrem.
No relatório, coloca-se que a situação atrai a incidência do
art. 317 do CC, segundo o qual “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier
desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua
execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure,
quanto possível, o valor real da prestação”.
A teoria da imprevisão nos contratos de aluguel é prevista
no Código Civil, onde visa conter a onerosidade excessiva
para uma das partes. Diante desta pandemia mundial, shoppings e galerias
comerciais estão fechados, em função de decretos governamentais, que proíbem ou
limitam a circulação do público em geral. O jurista Cândido Carneiro coloca a
situação do Coronavírus como um instituto que causaria uma onerosidade
excessiva e que incidiria para uma revisão contratual:
“Surge-se, então, o impasse: o Covid-19 é um excludente de responsabilidade? A meu ver, sim, e se enquadra na definição clássica de caso fortuito e força maior, prevista no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, com o rompimento do nexo causal nas obrigações e responsabilidades advindas das relações locatícias no art. 396, CC. Esse fato imprevisto e superveniente à locação enseja a revisão dos contratos de locações comerciais, de um modo geral, com base nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil.” (CARNEIRO, Cândido, 2020).
Este entendimento do TJ-PR pode abrir caminhos para decisões de outros tribunais e gerar uma jurisprudência no STJ sobre a teoria da imprevisão no Direito Contratual.
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